Битая ставка

Власти Пскова решительно поднимают арендную плату за муниципальную собственность

Итогом рассмотрения самого острого вопроса 25-й сессии Псковской городской Думы стало повышение базовой арендной ставки нежилых помещений до 280 рублей за квадратный метр. Новая цифра (вместо прежних 150 рублей) с 1 августа станет для сотен представителей малого и среднего бизнеса отправной точкой при расчете стоимости аренды муниципальных площадей. При этом сегодня никто не может уверенно сказать, по каким правилам будут строиться отношения предпринимателей с городской властью всего через год – когда придет срок очередного пересмотра арендных ставок.

Арендаторы муниципальной собственности в городе Пскове оказались в подвешенном состоянии. Фото: Лев Шлосберг

И. о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) Александр Сысков на вопрос «Псковской губернии» о точном количестве объектов, сдаваемых городом в аренду, отвечает весьма расплывчато - «около 600», а на просьбу оценить общий метраж муниципальных арендных площадей отсылает в более высокие инстанции: «Да бог его знает, никто не считал».

Чиновник мэрии признаёт, что город управляет своей собственностью не слишком эффективно, и находит этому простое объяснение: «Традиционно сложилось, что муниципальная арендная ставка ниже рыночной, - говорит г-н Сысков. - И в основном за счет лоббирования интересов предпринимателей депутатами городской Думы. Вообще этот вопрос решался у нас всегда как-то по-семейному, патриархально».

Нынешнее повышение базовой ставки продавливалось через Думу администрацией Пскова и мотивировалось благими целями увеличения денежных потоков, которые стекаются в городскую казну. На что именно будут направлены, по оценке г-на Сыскова, дополнительные 10-11 млн рублей, и почему возникла острая необходимость именно в этой сумме – это еще вопрос. Как остается без объяснения и уровень повышения базовой арендной ставки. Напомним, с прошлого года она составляла 150 рублей в год [ 1 ], а администрация города вносила предложение поднять величину базовой ставки до 300.

Депутаты городской Думы «сбили цену» до 280 рублей, но какого-либо поддающегося логике обоснования не имеет ни одна из вышеперечисленных цифр. Вдобавок, в качестве своеобразных отступных, ликвидирован порядок пересмотра базовой ставки с учетом изменения индекса потребительских цен. Что окончательно перевело ставку в разряд виртуальных величин, не имеющих ни малейшего отношения к реальности.

«Город не представил депутатам анализа ситуации на рынке, - подчеркивает председатель бюджетного комитета Думы Светлана Андреева. - Принимая за некий ориентир стоимость аренды у частников, муниципалитет берет свои цифры с потолка». С депутатом согласен директор ООО «Сказ» (арендует у города книжный магазин на ул. Пушкина) Николай Мащенко: «Муниципалитет при повышении базовой ставки не учёл множества факторов. В результате произойдет вымывание с рынка малодоходных, но социально значимых предприятий».

Нужен хозяин!

В псковской бизнес-среде немало сторонников другой точки зрения. «Если предприниматель не готов платить рыночную ставку, то это плохой предприниматель, и он должен уйти с рынка», - считает председатель совета директоров ОАО «Псковоблстрой» Алексей Казаков. По его оценке, даже с учетом августовского повышения стоимость городской аренды в среднем останется в 1,5-2 раза ниже рыночной, поэтому игры с муниципальной недвижимостью лишь создают коррупционное поле. Следовательно, КУМИ в принципе не способен эффективно управлять собственностью.

«Все муниципальные площади должны быть или переданы управляющей компании, или проданы в частные руки. Только частник будет эффективно управлять своим имуществом. Представьте, что мэрия Нью-Йорка, одного из самых экономически успешных городов мира, решает вопросы с арендой магазина где-нибудь на Манхэттене? У нас это почему-то нормально. А муниципалитет обязан обслуживать интересы горожан, и поддержка малого бизнеса не должна проводиться за счет арендной ставки», - уверен г-н Казаков.

По его мнению, переход муниципальной собственности в частные руки не приведет к взлёту арендных ставок. «Когда будут открыты все заявленные и строящиеся сегодня объекты коммерческой недвижимости, стоимость аренды рухнет, - прогнозирует Алексей Казаков. - Получится перебор с площадями, рынок торговых комплексов близок к исчерпанию. Крупные игроки (как, например, «О’Кей») уже отказываются от возведения в Пскове новых торговых центров из-за недостаточной покупательной способности населения». В ситуации избытка предложения ставки аренды будут дифференцироваться, а помещения «на городских задворках» упадут в цене в 2-4 раза.

Все участники рынка признают, что на сегодня муниципалитет является крупнейшим арендодателем Пскова. Но какова доля городской собственности в общем объеме коммерческой недвижимости – ответ на этот вопрос найти невозможно. Стоимость аренды нежилого фонда у частных владельцев варьируется от 400 до 1500 рублей за метр в месяц. При этом частники, как правило, предлагают арендатору подготовленные помещения, и в цену квадратного метра включены расходы на коммунальные платежи. Малый бизнес, занимающий муниципальные площади, «коммуналку» оплачивает отдельно, а подготовку и ремонт помещений проводит за свой счет - такие обязательства арендатору вменяются договором с КУМИ.

В ожидании волшебной формулы

Депутаты городской Думы не ограничились принятием новой базовой ставки, а закрепили в итоговом постановлении пункт о разработке новой методики расчета арендной платы. Существующая методика с внесенными многочисленными поправками работает с конца 1990-х годов и, по мнению как предпринимателей, так и парламентариев, страшно далека от реальной ситуации. «У многих арендаторов значительные площади заняты подсобными помещениями, - отмечает г-жа Андреева. - Нынешняя методика расчета аренды не учитывает такие помещения как вспомогательные. Даже когда предприниматель не имеет никакой возможности их перепрофилировать, он платит городу за эти квадратные метры столько же, сколько за торговые площади».

Это только часть проблемы. В универсальной методике предстоит пересмотреть учет районирования объектов, технического состояния помещений и коммуникаций, транспортную доступность, этажность, множество других составляющих. По мнению г-на Мащенко, в новой методике необходимо принять во внимание характер и уровень доходности бизнеса. «В результате кто-то будет платить больше, чем сегодня, а социально значимым предприятиям, необходимым городу, - книжной торговле, бытовым услугам - арендная плата должна рассчитываться с понижающими коэффициентами», - уверен предприниматель.

Постановление городской Думы обязало муниципалитет на основе анализа рынка подготовить новую методику расчета арендной платы уже к осенней сессии городского парламента.

Все и так всё знают

Фактически городской администрации дано поручение в срок до 1 сентября провести огромный объем исследовательской работы и подготовить новую модель взаимоотношений с арендаторами. «В КУМИ нет собственных специалистов, которые были бы в состоянии провести анализ рынка, и нет средств, чтобы нанять для этого серьезную компанию», - Николай Мащенко был скептичен в прогнозе, данном «Псковской губернии». Предприниматель убежден в необходимости коренного изменения методики расчета аренды, но при этом уверен, что в действительности ничего принципиально нового разработано не будет.

«Я буду отстаивать отмену методик, - прямо заявил Александр Сысков. - В городе и так все всё знают: что сколько стоит и кто сколько платит». В заочной полемике с директором книжного магазина «Сказ» г-ном Мащенко, чиновник мэрии заметил, что найдется немало предпринимателей, которые «будут рады» отдавать за помещение на углу Пушкина и Октябрьского и по 2-2,5 тысячи за квадратный метр.

Если КУМИ действительно удастся каким-либо образом избавиться от бремени разработки новой методики, то существует гипотетическая возможность рассмотрения объектов по отдельности – всех тех, которых «около 600». Однако в беседе с корреспондентом «Псковской губернии» г-н Сысков не признал жизнеспособным и такой вариант. В итоге становится совершенно непонятно, с каким предложением мэрия выйдет в сентябре к депутатам городской Думы.

Ситуация с муниципальной арендой зашла в логический тупик. Городские власти не спешат передавать коммерческую недвижимость в руки частных владельцев (по словам Алексея Казакова, в плане приватизации нет ни одного объекта, способного вызвать интерес инвесторов). Муниципалитет не становится равноправным участником рынка, предпочитая исполнять роль своеобразного арендного собеса. И в то же время, администрация Пскова не делает реальных шагов навстречу малому бизнесу: в городе до сих пор не сформирован реестр объектов, которые будут использоваться для поддержки предпринимательства, не выбраны и направления бизнеса, развитие которых признаётся приоритетным и получает режим наибольшего благоприятствования.

Арендаторы муниципальной собственности пребывают в подвешенном состоянии. Часть из них успеет за год погрязнуть в убытках и уйти из бизнеса. Другие приспособятся и, возможно, даже откроют новые резервы в своем деле. Но вся серьезность и долговременность планов предпринимателей будет ограничена сроком в один год. Пока действует новая ставка, положенная на устаревшую методику.

Константин ГОРОЖАНКО.

 

1 При расчете арендной платы базовая ставка, как правило, вырастает в несколько раз благодаря многочисленным повышающим коэффициентам. На примере организации, занимающей офис на первом этаже муниципального здания в центре города, проследим механизм расчета. Базовая ставка в 150 рублей умножалась на индекс потребительских цен (1,21) и на коэффициенты, учитывающие местоположение объекта (2,8), уровень комфортности (1,2), материал строения (1,4), этажность (1,4). Высокая степень износа здания, а также некоммерческий характер использования площадей (офис) оставляли ставку без дополнительного повышения (коэффициенты 1,0), а неудобство общего входа на несколько арендаторов даже несколько понижало итоговую сумму (коэффициент 0,9). В результате расчета базовые 150 руб. превращались в фактическую арендную плату в размере 1075,8 руб. за 1 кв. метр в год.