Земля и воля

14 июля Государственная Дума России рассмотрит во втором чтении проект нового Земельного кодекса. Мало какой вопрос в последнее время вызывал столь ожесточенные политические споры. И, к сожалению, намного меньше экономических комментариев, анализирующих суть земельной проблемы. Редакция «Псковской губернии» обратилась с вопросами к ведущему в области эксперту в сфере земельных отношений – Виталию АРШИНОВУ, председателю комитета по земельным ресурсам Псковской области.

- Виталий Владимирович, вы несколько лет были главой Плюсского района, скажите, может ли муниципалитет участвовать в земельной реформе, вырабатывать свою земельную политику? Как изменятся его функции в регулировании земельных отношений после принятия Земельного кодекса?

- На сегодняшний день муниципалитеты выполняют функцию распоряжения всеми землями, расположенными на территории муниципального образования. Все движение земли, все вопросы по наделению землей, по любому ее виду – это сейчас функция органа местного самоуправления.

При принятии нового Земельного кодекса функции муниципалитета значительно изменятся, потому что в старом земельном кодексе (1991 года) даже такого подхода не было – разграничение земель по уровням власти. Новый Земельный кодекс четко прописывает полномочия каждого уровня власти в решении земельных отношений.

Поэтому полномочия муниципалитетов должны стать даже меньше, ведь они будут выполнять функцию распоряжения только по муниципальным землям, которые после перераспределения земли останутся у органов местного самоуправления.

- Вы хотите сказать, что после принятия Земельного кодекса полномочия органов местного самоуправления значительно сокращаются? Есть ли в таком случае какие-то конкретные рычаги у муниципалитетов для воздействия на земельную реформу с момента принятия Земельного кодекса?

- Дело в том, что одной из положительных черт нового Земельного кодекса я считаю то, что вводимая схема ограничивает функции чиновника в разрешении земельных отношений. Сейчас, например, действует порядок, по которому орган местного самоуправления может наделить землей гражданина за плату или бесплатно. А как именно, решает сам муниципалитет. То есть решает чиновник, который может быть и не объективен.

А если закон выводит эту функцию за рамки прав органа местного самоуправления, то каждый будет распоряжаться своей землей. Орган местного самоуправления – муниципальными землями, субъект Федерации – своими землями, Федерация – федеральными землями. А гражданин будет руководствоваться только действующим земельным законодательством.

- Земельный кодекс фактически будет регулировать оборот только 7% всех земель Псковской области. Будет ли кодекс иметь реальную значимость?

- Здесь надо четко разделить два понятия: «оборот земли» и «свободный оборот земли». Полностью в обороте у нас 7% земли – земли промышленности, транспорта, связи (2%) и земли городов, поселков и поселений (5%).

И около 30% земель области задействовано в ограниченном обороте – это земли сельскохозяйственного назначения.

Я бы не сказал, что это мало, с учетом того, что в прошлом году в области было совершено более 9000 сделок с землей.

- Как вы считаете, у нас в области земля что-нибудь стоит? И сколько она может стоить?

- В настоящий момент за счет бюджетных средств проводится кампания по кадастровой оценке земли. На ее базе и будут складываться рыночные цены на землю.

Что же касается конкретной стоимости, то могу привести в пример английское законодательство, где стоимость земли определяется всего лишь одним фактором – местоположением. Естественно, у нас также все будет зависеть от того, где расположен земельный участок и какой он будет сам по себе. Точнее говорить о цене сегодня невозможно ввиду отсутствия рынка земли.

Однако в качестве примера приведу Саратовскую область, где проводились аукционы по продаже земли. Прямо скажем, результаты были не очень впечатляющие. Могу предположить, что и у нас, скорее всего, будет такая ситуация.

По большому счету, земля в области, особенно удаленная, сегодня не востребована.

- Вы упомянули, что передача земли в собственность из бессрочного пользования будет проходить бесплатно. Возможна ли такая ситуация, когда какие-нибудь предприимчивые люди перед этой процедурой смогут оформить на себя много земли с целью дальнейшего переоформления ее в частную собственность?

- Естественно, что при принятии земельного законодательства должен быть проработан механизм защиты от таких действий. Тут возникает два вопроса, которые стоит упомянуть.

Первый вопрос касается нормы количественного ограничения владения землей в одних руках. Несомненно, есть такая опасность, что во многих районах большое количество земли может сконцентрироваться в одних руках. Тут, естественно, нужна выработка конкретного механизма контроля за совершением сделок с землей.

Второй вопрос – это нахождение земли во владении у граждан иностранных государств. Для них нужно устанавливать ограничения. И здесь уместно, по моему мнению, сохранение старой схемы, которая устанавливала для иностранных граждан и юридических лиц только право аренды земли. Но в то же время мы должны дать возможность при каких-либо международных соглашениях предоставлять аналогичные гражданские права. Например - договор с Беларусью.

Третий момент – нужно четко прописывать схему оборота сельскохозяйственных земель, имея ввиду жесткие барьеры по целевому использованию земли. Если гражданин не занимается обработкой своего земельного участка, то государство должно иметь право изъять бесплатно и выставить его на продажу вторично.

- Подразумевает ли это право частной собственности на землю?

- А это и есть частная собственность, только под контролем государства.

- Но собственность подразумевает безусловное владение, без каких-либо условий…

- Я бы не сказал так. Потому что во всем мире существуют такие ограничения, за некоторыми исключениями. В некоторых государствах вообще нет собственности на землю. Есть аренда, но она в таких странах по юридическому статусу фактически равна собственности.

А вообще как будет складываться правоприменительная практика в этой части, такие земельные отношения у нас и будут.

- А не окажется ли правоприменительная практика в руках чиновника?

- Отчасти согласен. Поэтому и говорят сегодня все о судебной реформе. Потому что у нас были даже случаи, когда суды принимали решение отложить рассмотрение вопроса до принятия Земельного кодекса. Действующее законодательство на сегодняшний момент отстало от ситуации, которая складывается в земельных отношениях. Это понимают уже многие. Нужны законодательные изменения.

- Виталий Владимирович, у нас сейчас есть механизм бессрочного пользования землей (например, дачные участки). В достаточной мере он гарантирует гражданину практически все права на землю. Он ею пользуется всю жизнь, может передавать по наследству… Что изменится для человека после введения частной собственности на землю?

- Он не имеет права сейчас продать свой земельный участок.

- Однако фактически продажа земли уже осуществляется…

- Но мы же должны способствовать тому, чтобы такие случаи выходили из тени. И если сделка совершена и была законной, проведена корректно, вполне естественно, чтобы владелец земли был защищен с этой стороны.

- Хорошо, добавим к праву бессрочного пользования еще и право продажи земельного участка.

- А это тогда уже называется частной собственностью. И в новом варианте Земельного кодекса отражается тот момент, что право постоянного (бессрочного) пользования может быть трансформировано в собственность по желанию пользователя без какого-либо выкупа. Это очень положительный момент, потому что есть уже факты своеобразных действий органов местного самоуправления, когда под различными предлогами ограничивают передачу земли в собственность посредством введения каких-нибудь районных нормативов, свыше, например, незаконно требуют оформлять землю в аренду.

Другая проблема заключается в том, что ранее земельное законодательство базировалось в основном на гражданском кодексе, и по гражданскому кодексу «земля следовала за недвижимостью». Теперь новый земельный кодекс этот принцип меняет. Сначала – земля, а все, что на земле, является улучшением земельного участка. а отсюда – движение может осуществляться только с землей.

У нас есть факты, когда недвижимость в виде строений или домов продавалась без земельного участка, а потом следовали судебные разбирательства. Суд, конечно, тоже защищал покупателей, принимая решения, гарантирующие переход той части земельного участка, которая необходима для обслуживания возведенного объекта. Но это все равно - судебные процессы, а значит, затраченные нервы и деньги.

- А нужна ли вообще крестьянским хозяйствам собственность на землю? Большинство хозяйств испытывает огромные проблемы с техникой. Может быть, актуальнее сейчас не кодексы принимать, а развивать лизинговые программы?

- Одно другому не мешает. И лизинговые программы должны развиваться, и права граждан и юридических лиц на землю должны гарантироваться государством. Почему это надо? Весь мир живет по схеме, когда каждый гражданин, нуждающийся в каком-либо благе, использует механизм ипотеки. Что может предложить крестьянин для такой схемы? Что у него есть, кроме земли? Для того, чтобы получить кредит, ему надо что-то отдать в залог. Введение собственности на землю помогает использовать земельный участок в качестве средства залога и, соответственно, решения финансовых проблем.

- Вот этого многие и боятся …

- А почему боятся? Каким другим способом человеку со средней заработной платой развивать свое домашнее хозяйство? Практика показывает, что в странах, где этот механизм введен, случаи ареста земель бывают 1 раз на 10 тысяч. Да и то там идут навстречу, стараются помочь, делая значительные рассрочки.

Многие эксперты четко прослеживают связь между решенностью земельного вопроса и состоянием экономики в целом. В истории России было два случая, когда общество кардинально подошло к решению земельного вопроса. Это столыпинская реформа после первой революции и период ленинского НЭПа. В обоих случаях земельные реформы совпали с резким экономическим ростом.

И, как считают эксперты, решение земельного вопроса является гарантией прав человека в реализации его предпринимательской инициативы.

Беседовал Валентин Чесноков.