Зоны непримиримых противоречий

Проект новых Правил землепользования и застройки города Пскова отдает город на растерзание нецивилизованным застройщикам: по мнению специалистов, это «халтура, направленная на физическое и моральное уничтожение исторического Пскова»

25 июня в Городском культурном центре г. Пскова состоялись публичные слушания по проекту новых Правил землепользования и застройки г. Пскова, разработка которых велась несколько лет – с 2010 года, когда Псковской городской Думой был утвержден новый Генеральный план Пскова, сменивший документ 1973 года. Правила землепользования и застройки накладывают стратегический документ, каким является Генплан, на всю территорию города и устанавливают для каждого участка городской территории – что и где можно строить – типы зданий, их высотность, жилые зоны, зоны рекреации, общественно-деловые и промышленные зоны. После принятия в 2010 году нового Генплана Псков столкнулся с многочисленными противоречиями Генплана и действующих Правил землепользования и застройки, устранить которые можно и нужно было только одним способом: разработкой и принятием новых Правил.

Псков. Оборотная сторона так называемой «Золотой набережной». Плотность и высота застройки – «эталон» для новых Правил землепользования и застройки г. Пскова. Фото 2009 г. Фото: Лев Шлосберг

Представление нового проекта, состоявшееся 25 июня, привело специалистов по архитектуре и градостроительству почти в шоковое состояние – примерно такое же, какое вызвал проект зон охраны памятников истории и культуры Пскова, разработанный ярославским фондом «ИПУРГ» [ 1]. Свои комментарии редакции «Псковской губернии» представили участники публичных слушаний – председатель Псковского областного отделения ВООПИиК Ирина ГОЛУБЕВА и архитектор-реставратор Андрей ЛЕБЕДЕВ. Вывод обоих профессионалов одинаков: эти Правила принимать нельзя.

Начнем с банальной, но важной вещи – с цитаты.

В Правилах землепользования и застройки города Пскова [ 2] установлено, что они «…разработаны в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, иными законами, нормативными правовыми актами РФ и Псковской области, Уставом города Пскова, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Пскова, регулирующими отношения в сфере градостроительства, охраны и использования исторического и природного наследия, обеспечения безопасности жизнедеятельности и здоровья людей».

Правила устанавливают «порядок регулирования землепользования территории города Пскова, основанный на правовом зонировании – делении Пскова на территориальные зоны с установлением в пределах каждой зоны градостроительных регламентов по видам разрешенного использования земельных участков и параметрам допустимых строительных изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности».

Целью правового зонирования является «обеспечение градостроительными средствами:

- благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;

- ограничения вредного воздействия хозяйственной, в том числе градостроительной, деятельности на окружающую природную среду;

- защиты территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- охраны и использования особо охраняемых природных территорий и объектов историко-культурного наследия, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий;

- защиты интересов граждан и собственников недвижимости;

- благоприятных условий для привлечения инвестиций в развитие недвижимости, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города».

В эти слова полезно вчитаться, в их смысл важно вдуматься.

Правила новой коррупции при землепользовании и застройке

Псков, улица Крупской. Агрессивное поглощение частного сектора и наступление домов повышенной этажности – конфликтное вмешательство в городскую среду Запсковья. Конфликт продолжен новым проектом Правил землепользования и застройки г. Пскова. Фото 2013 г. Фото: Владимир Никитин

Публичные слушания – это такое действо, когда власти должны организовать жителей города, рассказать и показать им, какие изменения предполагается сделать на территории их проживания, объяснить, почему это необходимо, как к этим изменениям относятся различные службы (заключения санитарных, пожарных, градостроительных служб, органов охраны памятников истории и культуры, и др.). И, наконец, каковы будут результаты изменений? Предполагается, конечно, что в итоге нормы законодательства будут соблюдены, среда обитания будет улучшена, качество жизни для всех проживающих на данной территории – возрасти.

Публичные слушания предусмотрены ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ [ 3], региональным законодательством, муниципальным Положением о публичных слушаниях.

Таким образом, соблюдение процедуры слушаний обеспечивает открытость принимаемых решений для всех жителей Пскова.

К сожалению, публичные слушания, состоявшиеся 25 июня, на которые был представлен новый проект Правил землепользования и застройки г. Пскова, не разрешили острейших противоречий в земельных вопросах и в возможности строительства на землях города.

Проще сказать – по существу проекта на слушаниях никто не докладывал, заключений ответственных служб не оглашалось (может быть, заключений и не было?).

Да, собственно, и комиссии по проведению публичных слушаний толком не было: Иван Николаевич Цецерский, глава города Пскова, в основном тоже «слушал» и ублаготворял публику тем, что «все-все замечания и пожелания будут учтены», а начальник управления градостроительной деятельности администрации г. Пскова Ирина Георгиевна Клименко доложила о существующих противоречиях в градостроительной документации, которые не дают работать управлению (это на самом деле узкие интересы, требующие для своего решения всего лишь регулирования деятельности самого управления).

Предполагалось, видимо, что жители Пскова должны сами обладать специальными знаниями в градостроительной сфере: теорией и практикой, законодательными нормами СниПов и СанПинов, многих правил и нескольких федеральных законов. Кроме того, должны знать современный город до малейшего закоулка, знать, где земельные участки размежеваны, а где – нет, а также иметь прочную память о его исторических трансформациях хотя бы на протяжении последних трехсот лет.

Хорошо, если чиновники сначала предъявят эти требования к себе, а попутно – к московским исполнителям [ 4] таких глобальных градостроительных проектов, как Правила землепользования и застройки г. Пскова.

Формальные требования о времени и месте проведения слушаний, выставке проекта (в фойе Городского культурного центра), книге отзывов, и т. п. – были соблюдены. И, тем не менее, публичные слушания превратились в формальную процедуру и плавно перетекли в формат шоу «вопрос-ответ». Причем, ответы часто не совпадали с вопросами, что понятно – ведь непосредственных разработчиков судьбоносного для Пскова проекта в зале не было вообще.

Собравшиеся на слушания жители Пскова (согласно листу регистрации, 75 человек) разделились на две неравные группы: большая часть, знакомая с проектом и имевшая серьезные возражения против его принятия, и меньшая часть, чьи интересы ограничивались теми участками города, на которых могут решиться судьбы личного бизнеса. Проект в целом (как и город в целом) бизнесменов абсолютно не интересовал.

Во время пикировки (иначе не скажешь) между залом и членами комиссии по организации слушаний в двух лицах всплыли некоторые городские (и областные) мифы, популярные в последние годы среди предпринимателей-застройщиков.

Среди них – первый миф о том, что Генеральный план Пскова, утвержденный в 2010 году, «устарел», не соответствует действительности, «мешает развитию города».

Второй миф – о том, что зоны охраны памятников истории и культуры также не дают «развиваться городу», использовать передовые технологии, обеспечить псковичей дешевым жильем.

Третий миф – о том, что для будущего неисчислимого притока туристов нужны специальные зоны-резервации с полным набором развлекательных центров, а жители могут довольствоваться тем, что уже имеется.

Предсказуемым и самым опасным недостатком нового проекта Правил землепользования и застройки явилось отсутствие полноценной схемы, отражающей реальное защитное зонирование объектов культурного наследия.

На этом вопросе вот уже на протяжении трех лет идет усиленная спекуляция: действующий проект 1995 г. обходят с согласования Министерства культуры в угоду застройщику, с просто уже невероятным завышением высоты жилых зданий [ 5].

Дорога в Министерство протоптана, и вот любопытный факт: недавно депутат Псковского областного Собрания И. Н. Савицкий в пылу полемики на городском телеканале «Телеком» [ 6] оговорился, что согласование в Минкульте слишком дорого обходится инвесторам. Это в каком смысле – разве Минкульт согласовывает отклонения от высотных регламентов за деньги?

Тогда не случайно в заявлении по результатам рассмотрения нового проекта Правил землепользования и застройки города Пскова, направленном региональными отделениями Союза архитекторов России и Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры отмечено, что градостроительные (высотные) противоречия, заложенные в новый проект ПЗЗ версии 2013 года, «являются прямым коррупционным фактором».

По мнению профессиональной общественности, новые Правила землепользования и застройки г. Пскова – документ исключительно ответственный и принимать его в предложенном виде нельзя.

При этом псковские архитекторы готовы к оказанию помощи и контролю за доработкой проекта. Что равносильно его полной переработке.

Ирина ГОЛУБЕВА,
председатель Псковского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры

«Плотно застроенный, малопригодный для жизни лабиринт»

Псков. Улица Алехина. Незаконные здания высотой 16 этажей. Фото от Троицкого собора, 2012 г. Фото: Лев Шлосберг

Означенные Правила (графическая и текстовая части) – документ, который, при его введении в действие, нанесет Пскову непоправимый в ближайшие столетия ущерб. Принимать его к осуществлению нельзя! Перед нами документ величайшей градостроительной важности, сделанный наспех случайной сторонней организацией.

В десятку псковичей, консультировавших проектантов, не были включены ни искусствоведы, ни реставраторы. Зонирование проведено произвольно, без обязательного анализа существующей градостроительной ситуации и анализа того, как повлияют на нее предлагаемые Правила.

По сути, градостроительству как таковому в документе просто нет места. Главная задача новых Правил – в угоду застройщикам и инвесторам снять как можно больше ограничений в отношении этажности и плотности застройки, причем как в новых районах, так и в исторических кварталах.

Действие новых правил серьезно повредит Пскову как историческому городу, существенно снизит его туристическую привлекательность и превратит его в плотно застроенный, малопригодный для жизни лабиринт.

Итак, основные конкретные замечания и предложения.

1. Выполнить необходимый пространственно-градостроительный анализ городской территории, выявить визуальные связи памятников архитектуры (объектов культурного наследия), видовые направления на памятники, которые недопустимо перекрывать, а также территории, на которых необходимо ограничить высоту застройки для сохранения исторических видов на памятники.

Для достижения оптимальных сроков и качества работы целесообразно привлечь специалистов, которые уже давно занимаются этой темой – Псковский филиал института «Спецпроектреставрация».

2. Завершить работу над Проектом зон охраны Пскова, взяв за основу готовый документ 1995 г. и приведя его в соответствие с действующим законодательством.

Весьма целесообразно официально объявленное на общественных слушаниях намерение губернатора возвратить всему историческому центру Пскова статус сплошной охранной зоны. Те же специалисты псковской «Спецпроектреставрации» лучше и быстрее кого бы то ни было внесут необходимые изменения в свой собственный труд.

Пока же, даже до проведения вышеозначенных работ очевидна необходимость следующих изменений:

Псков. Панорама исторического центра Пскова с горы Соколиха, от памятника «Ледовое побоище». Связь между Троицким собором и памятником сохранялась до строительства типовых блочных жилых домов на ул. Алехина. Фото 2011 г. Фото: Владимир Никитин

3. По большинству установленных зон необходимо значительно ограничить высоту и плотность застройки, а в некоторых зонах ограничить разрешаемые виды использования конкретных территорий. Заданная Правилами нечеловеческая плотность застройки – 60-70% от площади участка, а то и выше – создаст огромный простор для т. н. уплотнительной застройки в сложившихся районах, что значительно ухудшит среду обитания псковичей.

В то же время градостроителям следовало бы найти и назначить места отдельных архитектурных доминант новых районов высотой до 18 этажей среди 10-этажной застройки и высотой до 10 этажей среди пятиэтажной.

4. Самым серьезным образом необходимо переделать основной чертеж проекта – схему градостроительного зонирования. Очень многие территории на плане обозначены самым непотребным образом.

Несколько примеров: в пойму реки Псковы в нескольких местах помещена зона Р4, разрешающая постройку гостиниц неограниченных размеров, ресторанов, аттракционов и спортивных сооружений, в то же время Летний сад, в котором и теперь имеются аттракционы и кафе, названы зоной Р3 – зоной зеленых насаждений.

Гостиницам, разумеется, не должно быть места ни в том, ни в другом случае.

Зонами Р4, кстати, объявлены территории вокруг церквей св. Николы со Усохи, св. Василия на Горке, св. Анастасии Римлянки, св. Космы и Дамиана с Примостья, св. Ильи Пророка, во рву за Варлаамскими воротами.

Зоной Р4 назначено даже Любятовское кладбище! Остальные кладбища – Мироносицкое, Димитриевское, Богословское, Бутырское – на плане вовсе проигнорированы, хотя зона кладбищ СН2 в регламентах имеется.

Абсурдны зоны Ж1 с жилой застройкой до 10 этажей в квартале на площади Ленина, на улице Горького, вокруг площади Победы, т. е. в непосредственной близости от наших древних памятников.

Сквер и сад при Доме пионеров проектанты не заметили, весь квартал отметив как зону Д2 (деловой застройки). Территория церкви св. Петра и Павла Сироткина монастыря вообще объявлена зоной Д3 – зоной обслуживающих и деловых объектов с семиэтажной застройкой. И прочая, и прочая, и прочая белиберда в том же духе.

5. Внести изменения в «Схему зон ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры» в соответствии с новыми зонами охраны объектов культурного наследия, проект которых надо срочно разработать и утвердить. Изменятся конфигурации как охранных зон, так и зон регулирования застройки.

Попутно с этим необходимо исправить десятки фактических ошибок в наименовании памятников и их датировке, содержащиеся в экспликации к этой Схеме.

Вывод: проект Правил землепользования и застройки Пскова не имеет в своей основе должных исследований, выполнен халтурно с неимоверным количеством самых различных ошибок и – самое главное – по своей сути направлен на физическое и моральное уничтожение исторического Пскова.

Применение таких Правил приведет к значительному ухудшению условий обитания горожан. Для принятия и утверждения в качестве градостроительного документа этот проект должен быть коренным образом переработан.

Архитектор-реставратор Андрей ЛЕБЕДЕВ

От редакции. «Псковская губерния» намерена пристально следить за процессом дальнейшей доработки и принятия Правил землепользования и застройки города Пскова и приглашает к дискуссии на страницах газеты всех заинтересованных лиц.

1 См.: И. Голубева. Заложники хаоса // «ПГ», № 11 (533) от 23-29 марта 2011 г.; К. Минаев. Лукавые комплексы. Часть первая // «ПГ», № 15 (537) от 20-26 апреля 2011 г.; И. Голубева, Ю. Селиверстов. Заказ на Псков// «ПГ», № 28 (550) от 20-26 июля 2011 г.

2 Отметим, что профессиональный коллектив, разработавший принятые в 2003 году и действующие до сих пор Правила землепользования и застройки г. Пскова был высокопрофессиональным. Его возглавил С. И. Соколов – академик архитектуры, профессор; в коллектив вошли Ю. Н. Кутепов – архитектор, лауреат премии Совета Министров СССР, советник РААСН (Российской Академии архитектуры и строительных наук), С. Ю. Битный – главный архитектор города Пскова, советник РААСН, В. В. Мухортов – главный архитектор проекта ОАО «Институт «Псковгражданпроект», И. В. Смирнова – ведущий архитектор ОАО «Институт «Псковгражданпроект».

3 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ с последующими редакциями «Градостроительный Кодекс Российской Федерации»

4 Проект разрабатывала московская фирма ООО «Финансовый и организационный консалтинг», выигравшая конкурс.

5 См.: Л. Шлосберг. Согласование наглости // «ПГ», № 23 (645) от 12-18 июня 2013 г.; К. Минаев. Беспредельно высокое Собрание// «ПГ», № 23 (645) от 12-18 июня 2013 г.

6 Телепередача «Стакан воды», канал «Телеком», 28 июля 2013 г.